Commercieel vastgoed kan profiteren van inflatie
Op november 9, 2010.
Ondanks een aanhoudende zwakke economische groei kan de inflatie al tegen het einde van 2011 toenemen. En de commerciële vastgoedmarkten op het vasteland van Europa zullen daarvan profiteren. Dat zegt Invista Real Estate in een onlangs uitgegeven researchrapport.
Inkomsten uit de exploitatie van commercieel vastgoed hielden zich de afgelopen jaren goed staande, de historisch sterke economische krimp ten spijt. Volgens de IPD Eurozone Index, een belangrijke benchmark voor de commerciële vastgoedmarkten binnen de eurozone, steeg het rendement uit inkomsten van 5,1% in 2007 naar 5,6% eind 2009: het hoogste niveau sinds 2003.
Dat heeft de invloed van de dalende vastgoedprijzen verzacht. En aangezien het rendement op staatsobligaties over dezelfde periode daalde van 4,4% naar 3,7%, werd ook de reputatie van vastgoed als relatief stabiele inkomstenbron onderstreept. Op lange termijn leveren inkomsten een grotere bijdrage aan het totaalrendement op de Europese vastgoedmarkt dan waardegroei, stelt Invista Real Estate. Dit gaat niet alleen op voor traag groeiende markten als Duitsland en Finland, maar ook voor meer cyclische markten als Frankrijk, Nederland en Zweden.
Zo blijkt dat het totaalrendement op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt over de periode 2001 t/m 2009 van gemiddeld bijna 8% per jaar voor het grootste deel (5,7%) tot stand is gekomen door inkomsten uit het vastgoed. Een waardestijging droeg voor gemiddeld 2,2% per jaar bij. Het rendement steekt gunstig af bij dat op aandelen en obligaties over deze periode.
Indexatie
Omdat de rentetarieven naar verwachting voorlopig laag zullen blijven, verwacht Invista Real Estate dat beleggers in toenemende mate kapitaal zullen vrijmaken voor vastgoed met een relatief hoge inkomstenstroom. Daarbij komt dat commercieel vastgoed in continentaal Europa wat verder in de toekomst zal profiteren van een mogelijk aantrekkende inflatie. De meeste huurcontracten zijn namelijk gekoppeld aan de inflatie.
In veel landen lag de inflatie over de afgelopen tien jaar tussen de 1,5% en 2% per jaar, waarbij de hoogste groei te zien was in Zuid-Europa en Frankrijk. Maar de inflatie zal in de komende tien jaar naar verwachting toenemen, wat een positieve uitwerking zal hebben op de inkomsten uit vastgoed.
Niet overal stijgt de inflatie echter even hard; in Zuid-Europa neemt deze zelfs af. Daarnaast zijn de huren in sommige landen slechts ten dele geïndexeerd met de inflatie. Daarom verwacht Invista Real Estate dat de indexatie een grotere bijdrage zal leveren aan het rendement in markten als Frankrijk, België, Nederland en Scandinavië dan in Oostenrijk, Duitsland, Zwitserland en Zuid-Europa.
Wel plaatsen de analisten de kanttekening dat de inflatie lastig te voorspellen is en op korte termijn volatiel blijft. Er zijn op dit moment conflicterende krachten aan het werk nu de economie herstelt van een diepe recessie, de grondstofprijzen weer sterk stijgen en wisselkoersen scherpe bewegingen vertonen. Bovendien loopt het herstel binnen de eurozone sterk uiteen. Tegenover een voorspoedig herstel in de ‘kernlanden’ Duitsland, Frankrijk, Oostenrijk en de Benelux, staat een zwakke ontwikkeling in de periferie.
In het meest waarschijnlijke scenario zal de economische groei pas na 2011 weer kunnen versnellen, waardoor de omstandigheden in de verhuurmarkten voorlopig nog uitdagend zullen blijven. De inkomsten uit vastgoedbeleggingen kunnen echter tegen het einde van het jaar een impuls krijgen van een aantrekkende inflatie. En dat zal het totaalrendement op vastgoedbeleggingen stutten.
Een belegging in commercieel vastgoed kan derhalve een goede bescherming bieden in periodes met een hoge dan wel toenemende inflatie. Aan de andere kant moet bedacht worden dat een stijgende rente – het onvermijdelijke gevolg van een toenemende inflatie (verwachting) – juist de waarde van vastgoed en de inkomstenstromen over het algemeen negatief zal beïnvloeden.
Beleggen in de Europese commerciële vastgoedsector kan eenvoudig via iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund of Lyxor ETF MSCI Europe Real Estate Index.
Disclaimer
Let op: De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De weergegeven prognoses en/of verwachtingen vormen geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.
