Beleggers hebben weer oog voor vastgoed

Op augustus 3, 2010.

Een blik op de Europese commerciële vastgoedmarkt levert momenteel een divers beeld op. Waar de verhuurmarkten vooralsnog weinig vooruitgang laten zien als gevolg van de kwetsbare economische omstandigheden, is de beleggingsmarkt weer tot bloei gekomen.

Beleggers concentreren zich daarbij vooral op kwalitatief hoogstaand vastgoed op populaire locaties. Het aanbod van ‘prime’ vastgoed is echter beperkt, hetgeen de prijzen opdrijft. Dat blijkt uit research van diverse vooraanstaande internationale makelaarsorganisaties over het tweede kwartaal.

Transacties
Uit de cijfers over de eerste helft van 2010 komt naar voren dat het transactievolume op de commerciële vastgoedmarkten het dieptepunt uit het eerste kwartaal van vorig jaar ruimschoots voorbij is.

Zo geeft CB Richard Ellis (CBRE) aan dat het Europese transactievolume in het tweede kwartaal is uitgekomen op €23,5 miljard. Dat is een toename van 15% ten opzichte van de €20,3 miljard in het eerste kwartaal van 2010. Vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar is sprake van een krachtige stijging. Maar daarbij moet wel bedacht worden dat de historisch moeilijke economische omstandigheden kopers en verkopers vorig jaar massaal aan de zijlijn hielden.

Collega’s van Jones Lang Lasalle verwachten dat het Europese beleggingsvolume dit jaar met 20 tot 30% zal toenemen tot circa €85 miljard. Hoewel het volume daarmee nog ruim onder het langjarige gemiddelde blijft, wordt wel weer het niveau van 2002 gehaald.

De hernieuwde belangstelling voor vastgoed valt samen met een onzeker marktklimaat. Het tweede kwartaal werd immers gedomineerd door de Europese schuldencrisis, die nog altijd het fragiele economische herstel in de kiem kan smoren. Verder wordt over het algemeen verwacht dat de ingrijpende bezuinigingen in diverse Europese landen de economische groei in de komende jaren zullen drukken.

Aanvangsrendementen
Niettemin kijken vastgoedbeleggers beduidend optimistischer naar de markt dan een jaar geleden, zij het dat de focus op het prime segment de onzekerheid weerspiegelt.

Zoals gezegd ontwikkelen de vastgoedprijzen zich positief. Uit research van CBRE blijkt dat het gemiddelde netto aanvangsrendement (de theoretische netto huuropbrengsten in verhouding tot de marktwaarde van het vastgoed) in de belangrijkste Europese retailmarkten in het tweede kwartaal met 8 basispunten daalde ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 en met 31 basispunten vergeleken met een jaar terug. Daarmee lag het aanvangsrendement op prime retailvastgoed op 5,2%.

De positieve ontwikkeling van de waarde van retailbeleggingen staat in schril contrast met de huren, die in het tweede kwartaal met 0,4% daalden ten opzichte van het eerste kwartaal.

Het beeld op de Europese prime kantorenmarkten wijkt niet veel af van de retailmarkten, hoewel de waardeontwikkeling hier achterblijft. Zo daalde het aanvangsrendement in de prime kantorenmarkt in het tweede kwartaal met slechts 4 basispunten ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010 en was vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar zelfs sprake een stijging van 50 basispunten. Dit leverde eind juni een gemiddelde netto yield op van 5,69%.

Het mag geen verrassing heten dat de huurontwikkeling op de kantorenmarkt nog blijft steken. Het tweede kwartaal leverde een bescheiden stijging op van 0,5%, maar vergeleken met een jaar geleden noteerden de huren 0,8% lager.

Conclusie
Het sentiment op de Europese vastgoedmarkten mag dan duidelijk zijn verbeterd, beleggers blijven risicomijdend en laten secondair vastgoed nog links liggen. Daardoor is sprake van een toenemende polarisatie tussen prime vastgoed en secondair vastgoed, alwaar vooral de kantorenmarkt nog onder druk staat.

Verder kan uit de positieve waardeontwikkeling in het topsegment geconcludeerd worden dat beleggers vooruitlopen op een verbetering van de verhuurmarkten. Dat blijkt ook uit de GPR 250 Index, waarin de 250 meest liquide beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn opgenomen. Tot en met juni 2010 stond deze index op een jaarrendement van 26,3%.

De Europese deelindex van 56 fondsen laat over deze periode een totaal rendement zien van 28,9%. Het fraaie dividendrendement van gemiddeld 5,39% in Europa en 7,29% in Nederland steekt ook gunstig af bij de karige opbrengsten van vastrentende waarden. Er zijn diverse trackers (ETF’s) op de markt die de vergelijkbare FTSE EPRA/NAREIT indices volgen.